【物业讲堂】物业管理焦点及常见问题解答
发布时间:2014-05-15 浏览次数:23363
问题一:关于物业费“涨价”
乌市现行的物业服务费标准仍然是自治区发改委在2004年制定的,按服务等级从低到高对应收费标准,普通多层住宅为0.3元、0.4元、0.5元、0.6元,普通高层住宅为0.8元、1.1元、1.5元、2.0元(均为/月·平米)。近年来企业运营的人工成本、材料成本等都在大幅上涨,很多物业企业不堪重负开始上调物业费标准,这种调整是为了维持物业企业的正常运营,保证为业主提供的服务质量不下降,是完全可以理解的,但必须是在发改委政府指导价的范围内、按合法程序操作,同时严格遵循“质价相符”的原则。
如果小区仍处于前期物业管理阶段,应有与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》,明确服务等级和收费标准;若小区已召开业主大会成立了业主委员会,则业主委员会应在业主大会的授权委托下与物业企业签订《物业服务合同》,收费标准、服务标准、服务内容都应该严格按照合同执行。
问题二:关于停车收费
根据《物权法》所确立的“建筑物区分所有权”这一核心思想,对于停车位的收费和管理也应视所有权的不同而区别对待(根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》(新发改法规〔2012〕3088号)有关规定):
(一)业主拥有产权(或使用权)的车库及车库内的车位,按照住宅物业收费标准收取物业服务费;
(二)开发建设单位拥有产权且委托物业服务企业管理提供机动车辆停放服务的,其机动车停放服务收费标准由各地价格主管部门制定,其产权拥有人应当缴纳物业服务费;
(三)占用小区内的公共道路、公共场地停车的,车主应当缴纳场地占用费。场地占用费由当地价格主管部门制定指导价,业主委员会与物业服务企业可在指导价范围内协商确定场地占用费标准。
问题三:关于装修中有关收费
根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》(新发改法规〔2012〕3088号)有关规定:
(一)装修管理费:物业服务企业及其他组织不得向业主(使用人)收取;
(二)装修垃圾清运费:房屋装修期间产生的建筑垃圾应由业主(使用人)自行清运,需要委托物业服务企业清运的,由双方协商确定费用;
(三)装修押金:未经价格主管部门批准或未经业主(使用人)同意,物业服务企业不得强行收取各种类型押金、保证金等担保性的费用。有协商约定的,从其约定。
问题四:关于小区内日常维修
根据《物权法》所确立的“建筑物区分所有权”这一核心思想及《物业管理条例》有关规定,维修责任和费用的承担因部位不同而异:
(一)共有部位和共用设施设备:保修期内由开发建设单位承担保修责任,保修期满后的日常维护由物业企业承担,大修、更新和改造由住宅专项维修资金中支出,水、电、气、热、通信、有线电视等管线的维修养护责任依法由供应单位承担;
(二)业主专有部位:保修期内由开发建设单位承担保修责任,保修期满后由所有人自行承担,如需物业企业提供有偿特约服务的,其收费标准由双方协商确定。物业企业应将可提供的有偿服务项目及收费标准进行公示,由业主根据需要自行选择。
问题五:业主、使用人、业主委员会、物业服务企业遇到物业管理问题如何投诉
根据乌鲁木齐市住房保障和房产管理局印发的《乌鲁木齐市物业管理投诉受理处理指导意见(试行)》(乌房管〔2013〕37号)有关规定,乌鲁木齐市物业监管办、区(县)物业管理部门按照各自职责,负责辖区内物业管理投诉受理处理工作。业主、使用人、业主委员会、物业服务企业遇到物业管理问题时应向各区(县)物业管理部门投诉。
问题六:物业管理基础服务包括的内容
按照物业服务合同约定的标准提供物业管理公共区域内的清洁卫生、冰雪清除服务;公共秩序维护(安全防范、车辆交通管理、消防管理)服务;绿化养护服务;共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务;物业相关档案的管理等。
问题七:成立业主大会、召开首次业主大会会议的前提条件
根据国家《业主大会和业主委员会指导规则》和《乌鲁木齐市物业管理条例》有关规定,物业管理区域内,已交付使用的新建物业有下列情形之一的,应当召开首次业主大会会议:
1、专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积的50%以上且业主入住率达到50%以上的;
2、自首位业主入住起满两年且业主入住率达到25%以上的。
达到上述条件后,可以由建设单位,或由专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主联名,向物业所在地的街道办事处(乡、镇)提出筹备业主大会的书面申请。
问题八:关于共有部位收益
物业管理区域内常见的共有部位收益包括占用小区公共道路、公共场地停车的收益,电梯广告、楼体外墙广告、路灯广告收益等。《物业管理条例》第五十五条规定,“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,……所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第二十三条同时规定“物业服务企业应当定期在物业服务区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。”
问题九:新建小区配套设施不完善时物业费的缴纳问题
《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第八条规定“住宅小区内的物业已完成竣工验收交付使用,但小区内的道路、绿化、部分公共设施未达到设计要求或使用要求的,物业服务费用由房屋建设单位承担。”
问题十:小区内发生盗窃等治安案件时的责任承担问题
根据《物业管理条例》第三十六条规定,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。同时,第四十六条、四十七条规定,物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。